Участники сделки Помимо банка, покупателя и продавца, в подготовке и проведении сделки, участвуют и другие стороны: • Оценочная компания Каждый банк сегодня обслуживают несколько независимых оценочных компаний, задача которых – точно определить рыночную стоимость объекта залога. Это необходимо по следующим причинам: 1) Согласно существующим инструкциям Центрального Банка, сумма кредита вместе с процентами за год пользования не должна превышать стоимости заложенной квартиры (или любого другого объекта недвижимости). 2) Выдавая ипотечный кредит, банк рискует большой суммой денег и должен быть уверен в том, что в случае дефолта (неспособности обслуживать кредит) Заемщика, за счет продажи его квартиры можно будет возместить выданную сумму, а также все расходы, связанные с обслуживанием кредита и потенциальными судебными разбирательствами. 3) Существуют стандарты кредитования, которые должны соблюдаться банками для того, чтобы иметь возможность продавать закладные на рынке ценных бумаг. Примером такого стандарта может служить требование о том, чтобы размер кредита не превышал 80% стоимости квартиры. Отчет об оценке заказывается после предварительного одобрения банка, и является обязательным документом для подготовки к проведению сделки. Ведущие независимые оценочные компании Москвы предоставляют отчет в течение одного, максимум двух дней после выезда оценщика на объект. Цены на услуги оценщика варьируются от 100 долларов для типовой квартиры в пределах Москвы, и могут достигать 300-500 долларов для загородных домов. • Страховая компания Страховая компания берет на себя страхование трех основных рисков: 1) Риска смерти или постоянной потери Заемщиком трудоспособности. При наступлении такого страхового случая, страховая компания либо полностью погашает кредит за Заемщика, либо совершает ежемесячные платежи до момента возврата трудоспособности. 2) Риска утраты (физического разрушения) объекта залога в случае пожара или стихийного бедствия. 3) Риска утраты права собственности на квартиру: это может произойти, если в силу каких-либо причин продавец, или лица, зарегистрированные в покупаемой квартире, впоследствии оспорят сделку и через суд признают ее недействительной. Как правило страховая компания проверяет юридическую чистоту квартиры для того чтобы выяснить – возможна ли такая ситуация или нет. Из этих трех рисков, самый «дорогой» с точки зрения тарифов – именно риск потери жизни и трудоспособности. Общий тариф за все три вида рисков сегодня варьируется от 0,8 до 1,5% от остатка суммы задолженности, увеличенной на 10%. Например, если Вы берете кредит размером 100 000 долларов США, страховая сумма составит 110 000 долларов США, а Ваш первый годовой взнос в пользу страховой компании будет равен 1 100 долларам США. Договор комплексного ипотечного страхования обычно заключается в день сделки, при выдаче кредита. Если по каким-то причинам сделка срывается, страховая компания возвращает Заемщику его первый страховой взнос. • Нотариус Хотя нотариальное удостоверение договора ипотеки сегодня и не обязательно, присутствие в банке нотариуса, может существенно упростить процесс оформления сделки и ее государственной регистрации. В пакет услуг работающего при банке нотариуса входит составление договоров, их заверение, подготовка доверенностей для передачи договора купли-продажи в регистрационные органы без участия покупателя, а также само сопровождение государственной регистрации. Если вы считаете, что Вы не нуждаетесь в этой услуге, то в большинстве случаев от нее можно отказаться. • Регистрационная служба Именно здесь регистрируется сделка. После ее регистрации наступает пресловутая ипотека в силу закона, а покупатель на законных правах становится собственником квартиры – получает свидетельство о регистрации его права собственности. На регистрацию обычной сделки в Подмосковье уходит один месяц, но при желании можно сократить этот срок до одной недели, заплатив повышенную пошлину.
